Questo argomento è spesso oggetto di domande e richieste di chiarimenti rivolti agli amministratori di condominio da parte degli inquilini ma anche dei proprietari degli appartamenti dello stabile condominiale. Devo subito chiarire che la risposta non può essere netta e chiara, nel senso che in passato c’è stato molto contrasto su questa argomento anche tra i giudici chiamati a rispondere a questo legittimo interrogativo legale.
MA COSA DICE LA LEGGE IN PROPOSITO?
Su questo argomento esiste solo un articolo della legge sulle locazioni che stabilisce che le sole spese a carico dell’inquilino debbano essere , salvo diverso accordo, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore
Quindi la legge individua in queste esclusive materie l’obbligo di contribuzione dell’inquilino non facendo cenno alle spese per gli onorari dell’amministratore e per l’assicurazione dello stabile.
MA E’ COSI’ SEMPLICE LA SOLUZIONE DELLA VICENDA?
Assolutamente no! Nel tempo si sono susseguite sentenze che hanno affermato una soluzione contraria (spese a carico dell’inquilino) oppure quella della suddivisione al 50% delle spese tra inquilino e proprietario.
Cominciamo però a porre dei punti fermi.
La Cassazione, ormai molti anni fa, ha sposato la tesi più vicina alla disposizione di legge richiamata prima in tema di locazioni, ossia spese del compenso dell’amministratore e dell’assicurazione dello stabile a carico del proprietario dell’immobile. In effetti per la Cassazione è giusto che il proprietario si faccia carico di queste spese in quanto è lui la persona che ha nominato in assemblea l’amministratore come mandante nella gestione dello stabile in cui vive.
Voglio precisare che questa interpretazione rappresenta anche la mia personale opinione in merito a questo aspetto dell’amministrazione condominiale: le spese del compenso dell’amministratore e dell’assicurazione dello stabile sono a carico del proprietario dell’unità immobiliare.
Ovviamente come dicevamo ci sono diverse letture della questione: alcuni sostengono invece che le spese vadano ripartite tra proprietario ed inquilino perché l’amministrazione svolge anche una attività nell’interesse dell’affittuario e dunque è giusto che lo stesso paghi in parte la spesa.
Come al solito, nel nostro paese, la normativa non è mai chiara e lascia sempre spazio alle interpretazioni più varie.
CHIARIMENTO IMPORTANTE.
E’ necessario precisare che resta sempre il proprietario dell’immobile obbligato a pagare materialmente le rate condominiali all’amministrazione, mai l’inquilino. Mi spiego: se il proprietario e l’inquilino si fossero accordati affinché sia l’inquilino a dover pagare determinate spese condominiali, il proprietario comunque dovrà sempre anticipare le spese che spettano all’inquilino.
Ovviamente poi quelle stesse spese il proprietario le recupererà addebitandole all’inquilino in base al rapporto contrattuale di locazione interno ai due soggetti.
Dobbiamo capire che il rapporto condominiale tra proprietario dell’immobile e condominio è giuridicamente separato dal rapporto interno di locazione tra proprietario ed inquilino: per la legge sono rapporti distinti e separati. Il proprietario rimane sempre obbligato verso l’amministratore e quest’ultimo infatti potrà rivolgere solo al proprietario dell’immobile le proprie richieste di pagamento e quant’altro.
L’amministratore se dovesse richiedere pagamenti all’inquilino agirebbe in modo illegittimo! Infatti l’inquilino può effettuare pagamenti basandoli sul contratto di locazione, non certamente sulla base di un bilancio preventivo approvato in assemblea. Secondo alcuni la richiesta di oneri condominiali all’inquilino rappresenterebbe addirittura un illecito penale; soprattutto inserire il conduttore come moroso nella contabilità condominiale.
L’amministratore potrebbe chiedere tali pagamenti all’inquilino solo con un mandato apposito e distinto dall’amministrazione di condominio, quindi separatamente retribuito. Insomma in questo caso l’amministratore diventerebbe un mero gestore di un immobile che è cosa ben diversa dall’amministrare uno condominio e andrebbe pagato per questa attività prestata .
A tutto quanto sin qui detto, si aggiunge l’eccezione. Il contratto di affitto può prevedere specificatamente che le spese spettino all’inquilino; sto parlando delle spese diverse da quelle elencate dalla legge che possono essere queste di cui stiamo parlando, cioè onorario dell’amministratore e premio assicurativo per lo stabile. In questa ipotesi senza dubbio le spese sarebbero a carico dell’inquilino.
Ma attenzione, anche in questo caso le spese saranno pagate materialmente dal proprietario il quale successivamente le potrà recuperare dal proprio inquilino. Vale la stessa regola spiegata prima.
Ricordate che anche queste situazioni delicate necessitano del confronto e dell’aiuto dell’amministratore di condominio.
Amm. Di Bari
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