INFILTRAZIONI PIANO SUPERIORE IN CONDOMINIO, CHI PAGA?
Nella mia esperienza di amministratrice di condominio mi è successo spesso di dover far fronte alla fastidiosa situazione in cui un condomino mi avvisi della presenza di infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano superiore.
Premetto che a mio avviso un buon amministratore deve attivarsi immediatamente per verificare la causa dell’infiltrazione d’acqua la quale, va precisato, potrebbero anche derivare da parti private dell’edificio (vicini d’appartamento) che formalmente non prevede l’intervento dell’amministratore. Nonostante ciò, la nostra attività di gestione e controllo, a mio personale avviso, può aiutare la veloce soluzione della vicenda.
Una risolutiva opera di mediazione può anche evitare noiose e costose cause in Tribunale.
Il primo aspetto che si deve valutare in queste situazioni è, come accennavo prima, la natura condominiale oppure privata della fonte del danno, ossia se il guasto o la cattiva manutenzione riguardi una parte dell’edificio comune a tutti i condomini oppure di esclusiva appartenenza ai singoli condomini (proprietà privata). Nel gergo legale si deve capire chi è il “custode” del bene, cioè colui che esercitando un potere su questa cosa aveva il dovere di vigilare su di essa e quindi fare le eventuali manutenzioni.
Questo primo determinante accertamento deve essere, ripeto, facilitato ed assistito dall’amministratore di condominio che può guidare con la propria esperienza la valutazione e gestione del fastidioso evento. Infatti a volte è pure difficile capire la causa dell’infiltrazione. Chi meglio di un amministratore può avere gli strumenti per fare le valutazioni più pertinenti?
INDIVIDUARE LA FONTE DEL DANNO (CONDOMINIALE O PRIVATO) PERCHÉ È IMPORTANTE?
E’ importante perché in questo modo si può sapere a chi chiedere la riparazione del danno oppure a chi fare causa nel caso in cui il responsabile non provveda, ed infine anche per capire se possiamo chiedere alla compagnia che assicura lo stabile condominiale di farsi carico delle spese di riparazione.
In tutta questa complicata vicenda, personalmente ritengo che l’amministratore debba consigliare i singoli condomini anche nel caso in cui i danni riguardino i rapporti tra vicini e quindi escludano formalmente l’intervento dell’amministratore che potrebbe intervenire solo su beni e vicende condominiali.
Personalmente opero in questo modo, per non abbandonare i condomini agli eventi e posso affermare per esperienza diretta che un’ottima gestione di questo particolare tipo di vicende riduce drasticamente la possibilità di causa in Tribunale.
Ma torniamo a quanto stavamo dicendo prima: un giorno vi accorgete che in camera da letto di vostra figlia ci sono evidenti infiltrazioni d’acqua.
COSA FARE CONCRETAMENTE IN CASO DI INFILTRAZIONE PROVENIENTE DAL PIANO SUPERIORE?
Il primo passo che dovete fare è contattare l’amministratore, anche se non sapete da chi potrebbe derivare la perdita, il quale farà un sopralluogo per valutare l’entità del danno e per capire che passi fare.
Il danno potrebbe essere condominiale soprattutto quando sopra la camera di vostra figlia ci fosse un lastrico solare oppure il tetto: entrambe queste strutture fungono da copertura dell’edificio comune e quindi è molto probabile che potrebbe trattarsi di beni condominiali.
Altra ipotesi di infiltrazione che potrebbe provenire da una parte condominiale posta sopra il vostro appartamento, potrebbe essere quella esistente nel box sottostante il cortile comune, anche se in questo caso è improbabile che ci sia vostra figlia a dormire.
INFILTRAZIONE DA PARTE PRIVATA
Altro caso, invece, è quello in cui la causa dell’infiltrazione sia di natura privata: sono le ipotesi in cui al di sopra della camera di vostra figlia ci siano altri appartamenti come il vostro (ad esempio un bagno con tubazioni usurate o danneggiate che perdono acqua) oppure terrazze o lastrici solari sia di solo uso esclusivo, ma anche di uso esclusivo e di proprietà privata.
LASTRICI E TERRAZZE A LIVELLO
Attenzione: nei casi in cui l’infiltrazione derivi da terrazze a livello o lastrici solari, sebbene questi siano di solo uso esclusivo oppure uso esclusivo e anche di proprietà privata, spesso ci può essere un coinvolgimento del condominio!
Infatti a causa della funzione comune di copertura che svolgono queste strutture, si applicherà il noto articolo 1126 del codice civile: la spesa dovuta per il risarcimento del danno da infiltrazioni verrà sostenuta per 1/3 dal proprietario o comunque da chi ha l’uso esclusivo e per 2/3 da tutti gli altri condomini delle unità abitative sottostanti la copertura. Questa suddivisione si applica anche per la manutenzione di queste parti comuni.
Ovviamente questa suddivisione delle spese tra il proprietario e tutto il condominio per il lastrico o per la terrazza a livello non si avrà se si riuscirà a dimostrare la responsabilità esclusiva dell’uno o dell’altro nella creazione della infiltrazione. Di solito questo accertamento può avvenire solo in Tribunale.
Come già ho detto, l’amministratore una volta visionati i luoghi saprà cosa fare, anche eventualmente azionare la copertura assicurativa per lo stabile prevista in polizza, aprendo un sinistro presso la compagnia assicurativa.
Ricordo che anche le unità immobiliari private potrebbero essere assicurate da questi eventi infiltrativi, quindi nel caso in cui l’umidità filtri nella vostra casa da un altro appartamento avete questa ulteriore carta da giocarvi per pretendere il risarcimento del danno.
SE L’AMMINISTRATORE NON SI ATTIVA?
Consiglio in primo luogo di sollecitare l’amministratore telefonicamente oppure anche mediante una lettera (scritta da voi o dal legale di fiducia)in cui si intima allo stesso di intervenire, se non vuole essere ritenuto responsabile dell’aggravamento dei danni causati con conseguente obbligo di risarcire il danno.
Ricordo che anche i singoli condomini (quelli non interessati dalle infiltrazioni) potrebbero chiedere all’amministratore i danni che dovessero derivare dalla sua inattività in questa situazione. Per esempio, se le infiltrazioni continuano nel tempo, aumenteranno le dimensioni del danno, quindi il condominio dovrà risarcire al condomino un danno maggiore. Dunque questo incremento del danno da infiltrazioni potrebbe essere risarcito dall’amministratore che si dimostri inerte.
Nel caso in cui questo tentativo vada a vuoto, consiglio caldamente di convocare l’assemblea condominiale, in prima battuta chiedendone la convocazione all’amministratore (scelta obbligata dalla legge), facendovi aiutare almeno da un altro condomino (se appoggiati da altri meglio ancora) e con 1/6 del valore dell’edificio in tasca (166 millesimi). Se entro 10 giorni l’amministratore di condominio non dovesse provvedere allora voi richiedenti potreste auto-convocare l’assemblea. Per maggior chiarezza si rimanda clicca questo l’articolo: Convocare l’assemblea senza l’amministratore di condominio.
L’altra alternativa sarebbe richiedere giudiziariamente al Tribunale la soluzione della vicenda, chiarendo cause e responsabilità in questo caso specifico. Soluzione evidentemente più costosa e lunga.
TERZA OPZIONE DA EVITARE
Infine sconsiglio assolutamente la possibile terza opzione, ossia, solo in caso di urgenza, la riparazione del danno diretta da parte vostra con richiesta successiva di restituzione al condominio di quanto anticipato. Scelta rischiosa perché se non si riesce a provare l’urgenza delle riparazioni (vi assicuro che non è facile come sembra), le spese rimarranno a carico vostro. Per capire meglio questa ipotesi potete leggere l’articolo: il condomino anticipa le spese.
SE SIETE IN AFFITTO
Nel caso in cui siate in affitto, potete pretendere dal proprietario di casa che provveda per voi a gestire questa situazione critica, dovendovi garantire un uso adeguato dell’immobile che vi ha locato, se non vuole incorrere anch’egli in responsabilità contrattuali con risarcimenti per minor uso dell’immobile stesso.
Ricordo che la giurisprudenza riconosce oggi all’inquilino anche il diritto di agire giudiziariamente per proprio conto contro il proprietario del bene da cui deriva l’infiltrazione (condominio o privato) provvedendo in prima persona a risolvere questo problema senza passare per il proprietario che vi ha affittato casa.
Avrete capito che il tempestivo e utile intervento del’amministratore può evitarvi costose perdite di tempo.
Amm. di Bari.
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