Una delle ipotesi che spesso mi si è presentata nella mia esperienza professionale, oltre alle infiltrazioni dal lastrico solare che ho trattato in questo articolo su cui potete cliccare (Infiltrazioni dal soffitto in condominio), è sicuramente quella delle infiltrazioni provenienti dal balcone sovrastante. E’ il classico caso in cui il condomino posto al di sotto, anche lui possessore di un balcone, si rivolge a noi amministratori per chiedere chiarimenti e soprattutto un intervento concreto per mettere fine a questa situazione di disagio.
Devo subito anticipare che i rimedi da azionare variano in base alla tipologia strutturale del balcone di cui stiamo parlando. Infatti, come avrete spesso sentito dire, esistono 2 tipologie di balconi ai quali la legge e la giurisprudenza dedicano trattamenti giuridici diversi: i balconi aggettanti ed i balconi incassati.
QUALE DIFFERENZA ESISTE TRA IL BALCONE AGGETTANTE E QUELLO INCASSATO?
La differenza è facile da cogliere nelle situazioni concrete, salvo casi di particolari per i quale servirà sempre il parere di un tecnico. Queste difficoltà a volte le abbiamo anche noi amministratori nel qualificare i balconi.
Dunque, cominciamo con il dare una definizione di balcone incassato. Questo tipo di balcone è caratterizzato dal fatto che si trova all’interno della facciata dello stabile. Guardandolo anche lateralmente noterete che non sporge dai muri perimetrali del condominio. A questo particolare balcone si applica la norma del Codice Civile che regolamenta i solai, i quali appartengono al 50% ai proprietari dei due piani: quindi metà al proprietario del piano di sopra e metà a quello del piano di sotto e le spese di manutenzione sono divise di regola appunto a metà tra questi 2 proprietari.
Il motivo per cui si applica questa particolare norma di legge che riguarda i solai è che il balcone incassato ha la stessa funzione: da un lato funge da sostegno al piano superiore e dall’altro da copertura del piano inferiore.
Invece il balcone aggettante, che è il classico balcone che vediamo in quasi tutti i condomini, ha la caratteristica di sporgere dalla facciata e dai muri perimetrali dell’edificio. Il balcone aggettante viene considerato, a differenza di quello incassato, un prolungamento della proprietà privata ed avente la funzione di consentire al proprietario di affacciarsi dal proprio appartamento. Infatti ormai i giudici ritengono che nel caso in cui il proprietario sottostante voglia ancorare le proprie tende da sole al sottobalcone aggettante, debba chiedere il consenso del proprietario del balcone stesso. Si veda in proposito il mio articolo su cui potete cliccare (Tende da sole in condominio).
Dunque i balconi aggettanti si considerano completamente di proprietà di colui che vive al piano superiore in quanto non hanno altra funzione se non quella di essere proprietà privata, mancando del tutto la funzione comune di copertura o sostegno.
SITUAZIONI RICORRENTI DEI BALCONI AGGETTANTI.
Come conseguenza della natura privata dei balconi aggettanti si possono verificare nella quotidianità della vita condominiale alcune situazioni ricorrenti. Un paio di situazioni tipiche sono interessanti da affrontare. La prima è quella che si verifica in caso di lavori di manutenzione straordinaria di ristrutturazione della facciata condominiale: i costi che riguardano i lavori del balcone aggettante devono essere sottratti dal costo totale dei lavori condominiali e devono essere attribuiti al singolo condomino proprietario come spesa individuale.
Devo ammettere tuttavia che, a volte, ho visto inserire nei bilanci preventivi relativi a lavori di manutenzione straordinaria anche i costi per la manutenzione dei balconi aggettanti, accollando di fatto tale spesa a tutti gli altri condomini. Ovviamente questa prassi è completamente errata. Altra situazione tipica è quella in cui l’assemblea imponga ad un condomino la manutenzione del balcone aggettante di sua proprietà; per la Cassazione, tali delibere sono da considerarsi nulle proprio perché il balcone aggettante non può considerarsi parte condominiale e dunque si possono impugnare in Tribunale.
FRONTALINI E SOTTOBALCONE.
Discorso diverso si deve fare per la parte frontale (frontalino) e parte sottostante (cielino) del balcone aggettante. Queste parti dell’edificio, a volte, possono considerarsi parti comuni dello stabile in quanto facenti parte della facciata, soprattutto quando hanno elementi decorativi che conferiscono il decoro all’estetica dello stabile (fregi e stucchi). In tali casi le spese verranno sostenute da tutto il condominio per millesimi di proprietà. Ma questo è un altro argomento che non ci interessa al momento, ad ogni modo per affrontare la questione del frontalino consiglio questo mio articolo su cui potete cliccare ( Frontalini e divisione spese).
COME SI DIFFERENZIA IL RISARCIMENTO DANNI DA INFILTRAZIONI IN BASE AL TIPO DI BALCONE?
Innanzitutto diamo una regola generale in caso di infiltrazione tra immobili: da essa deriva per il Codice Civile una responsabilità oggettiva del proprietario o custode del bene immobile dal quale ha origine la fuoriuscita d’acqua. Il proprietario, in altre parole, deve custodire l’immobile ed evitare che dalle sue mura nasca una uscita d’acqua: la causa spesso dipende da una tubazione guasta oppure dalla mancanza di impermeabilizzazione (assenza o rovina della guaina impermeabilizzante).
Per responsabilità oggettiva si intende che il proprietario dell’immobile è responsabile anche se l’infiltrazione è avvenuta senza che ci fosse una volontà di provocarla oppure non ci fosse stata disattenzione. In altre parole garantisce sempre e comunque il proprietario senza andare a vedere se ci sono colpe, insomma è responsabile in modo oggettivo.
Tornando al nostro caso di infiltrazione proveniente dal balcone superiore, nella stragrande maggioranza dei casi a me capitati l’infiltrazione è dipesa dalla cattiva manutenzione della guaina impermeabilizzante del balcone, la quale con il tempo tende inevitabilmente a deteriorarsi. Vediamo come si regola la responsabilità nei due casi di balconi.
NEL CASO DI BALCONE INCASSATO.
In questo caso, come dicevamo, visto che la parte superiore (calpestio e guaina) e la parte inferiore (intonaco e pittura) sono di proprietà diverse, se l’acqua infiltrandosi dalla parte superiore va a rovinare la parte inferiore con macchie e muffa: allora il proprietario della parte sovrastante dovrà provvedere a rimuovere i danni e risarcire gli eventuali danni al proprietario del piano inferiore.
NEL CASO DI BALCONE AGGETTANTE.
Il balcone aggettante, come dicevo, si deve considerare integralmente di proprietà dell’appartamento a cui garantisce l’affaccio oltre la facciata condominiale, quindi le eventuali macchie e muffe che si presentassero sotto il balcone non sarebbero, tecnicamente, un danno fatto ad altri ma un danno alla proprietà di chi vive di sopra, ossia un danno alla sua stessa proprietà. Dunque chi vive al piano inferiore non potrebbe chiedere il risarcimento di un danno oppure fare una richiesta di rimozione delle infiltrazioni.
QUINDI COSA SI PUO’ FARE?
La richiesta di un risarcimento danni e la rimozione delle macchie si può chiedere quando l’acqua dovesse infiltrarsi sulle parti private del proprietario del balcone sottostante danneggiandole. Può giustificare una richiesta danni anche il danneggiamento di oggetti ed arredo posti sul balcone oppure anche il caso di caduta di calcinacci dell’intonaco che potrebbero mettere a rischio l’incolumità di chi vive al di sotto.
QUANDO PUO’ INTERVENIRE L’AMMINISTRATORE?
Certamente far presente la situazione all’amministratore potrebbe contribuite alla soluzione della vicenda in quanto, come dico sempre, noi amministratori svolgiamo una funzione di mediazione anche nelle contese tra privati. Ovviamente la possibilità di intraprendere formalmente qualche iniziativa da parte dell’amministratore dipende molto dalla situazione concreta. Posso dire che in caso di infiltrazioni da balconi l’amministratore potrebbe intervenire formalmente solo se l’acqua andasse ad ammalorare una parte comune dell’edificio. Sono i casi in cui l’acqua infiltrata finisca per insinuarsi e danneggiare il frontalino (molto spesso ha una funzione estetica quindi comune) oppure la facciata dello stabile oppure, infine, danneggi il sottobalcone (cielino) dotato di pregio estetico quindi anch’esso rientrante nel concetto di facciata.
Al di fuori di queste situazioni la questione si dovrà risolvere solo tra privati, anche ricorrendo agli strumenti giudiziari, ferma restando la funzione di mediazione che dobbiamo sempre avere noi amministratori di condominio.
Amm. Di Bari
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